房地產(chǎn)下半場(chǎng)怎么玩？

摘要：
4月22日-23日，以分化與進(jìn)化：尋找經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能為主題的2017中國(guó)綠公司 會(huì)于鄭州舉行，作為中國(guó)企業(yè)界的盛會(huì)，中國(guó)綠公司年會(huì)曾經(jīng)走南闖北，南至廣西，北至遼寧，在成立十周年時(shí)來(lái)到了河南，馬云、馬蔚華等大佬與近千名與會(huì)者齊聚鄭州，暢談當(dāng)下分化與進(jìn)化的時(shí)代，如何尋

　　4月22日-23日，以“分化與進(jìn)化：尋找經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能”為主題的“2017中國(guó)綠公司 會(huì)”于鄭州舉行，作為中國(guó)企業(yè)界的盛會(huì)，中國(guó)綠公司年會(huì)曾經(jīng)“走南闖北”，南至廣西，北至遼寧，在成立十周年時(shí)來(lái)到了河南，馬云、馬蔚華等大佬與近千名與會(huì)者齊聚鄭州，暢談當(dāng)下分化與進(jìn)化的時(shí)代，如何尋找經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能。

　　4月23日，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森參加了“房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略之變”論壇，與天泰集團(tuán)董事長(zhǎng)王若雄、朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明、優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人董事長(zhǎng)毛大慶論道房地產(chǎn)下半場(chǎng)發(fā)展新趨勢(shì)，企業(yè)轉(zhuǎn)型新戰(zhàn)略。論壇由鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉主持。

　　左暉：大家下午好!歡迎來(lái)到我們房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略之變論壇。今天提房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略變化，實(shí)際上是有大的背景。第一，2016年所提的房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存。第二，房地產(chǎn)2016年經(jīng)歷了大的發(fā)展，去年實(shí)現(xiàn)11萬(wàn)億的交易，二手房有6500億的交易，這是過(guò)去十年的峰值。同時(shí)現(xiàn)在又迎來(lái)了一輪15年來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，全國(guó)39個(gè)城市都公布了新的調(diào)控政策，從“3·17”到“4·17”這一系列的政策，都是很罕見(jiàn)的。開(kāi)發(fā)企業(yè)也在分化，前20的開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模越來(lái)越大，還有企業(yè)在積極轉(zhuǎn)型，向商業(yè)方向轉(zhuǎn)型，同時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都受新經(jīng)濟(jì)，包括互聯(lián)網(wǎng)+，包括分享，包括租、資產(chǎn)的影響。

　　第一個(gè)問(wèn)題，進(jìn)入到房地產(chǎn)白銀時(shí)代，對(duì)房地產(chǎn)新的下半場(chǎng)是怎么樣理解的，以及在這種理解下，各位企業(yè)面對(duì)未來(lái)有什么變化?

　　胡葆森：各位嘉賓好，剛才左總已經(jīng)把行業(yè)目前面臨的背景給做了描述，我個(gè)人認(rèn)為，從2004年9月1日土地市場(chǎng)開(kāi)始實(shí)行招拍掛，整個(gè)格局開(kāi)始變化，洗牌開(kāi)始。2005年我對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做了兩個(gè)預(yù)測(cè)，一個(gè)是洗牌過(guò)程中，當(dāng)時(shí)我就說(shuō)像現(xiàn)在的香港，最后70%以上的份額被五大地產(chǎn)商瓜分了，五年以后也是這個(gè)趨勢(shì)。已經(jīng)過(guò)了12年，現(xiàn)在中國(guó)的百?gòu)?qiáng)企業(yè)去年占到了全國(guó)市場(chǎng)的40%以上，而且這種趨勢(shì)還在加重，用不了十年，全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)會(huì)占到60%以上，甚至更多。在這種背景下，迫使一些五世企業(yè)，包括百?gòu)?qiáng)企業(yè)在內(nèi)，面臨發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，一是互聯(lián)網(wǎng)的融入，把互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)工具融入到產(chǎn)品制作和服務(wù)過(guò)程中來(lái);二是住宅，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商借助城鎮(zhèn)化的紅利，過(guò)去的二十多年還是以住宅為主，95%還是住宅開(kāi)發(fā)商，下一步怎么樣和教育融合，和科技融合，和文化旅游融合，和商業(yè)融合，甚至怎么樣和體育融合，這都是我們需要思考的一些問(wèn)題。最終目的，是希望和這些內(nèi)容融合之后，從單一的住宅開(kāi)發(fā)商變成一個(gè)新型生活方式服務(wù)商來(lái)迎接消費(fèi)升級(jí)和需求多元這樣一個(gè)大的中國(guó)社會(huì)變化。過(guò)去很貧困，現(xiàn)在進(jìn)入中等收入階段之后，大家消費(fèi)在升級(jí)，作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商如何迎接消費(fèi)的升級(jí)?也就是從單一的住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦蜕罘绞椒?wù)商，這個(gè)過(guò)程很痛苦，也很漫長(zhǎng)，不會(huì)一蹴而就，就建業(yè)來(lái)講，還需三年時(shí)間實(shí)現(xiàn)新型生活方式服務(wù)商的初級(jí)模式。

　　王若雄：有一句老話，日光底下無(wú)新事，今天發(fā)生的事兒歷史上都發(fā)生過(guò)，我們?nèi)丝谶@么多，調(diào)控力度之大也是前所未有。從美國(guó)、從亞洲來(lái)看，這個(gè)方向的發(fā)生發(fā)展都有所謂的階段性和規(guī)律性，我其實(shí)不是太贊成所謂上半場(chǎng)和下半場(chǎng)的看法。所謂上半場(chǎng)是一二線的城市，比如鄭州，這次來(lái)看，鄭州真的很驚人，有美國(guó)長(zhǎng)島的感覺(jué)了。但是再看看廣袤的960萬(wàn)平方公里，縣、鄉(xiāng)、市還是有很大的發(fā)展空間，到歐洲、北美看還找不到臟亂差的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。所以我覺(jué)得如果有下半場(chǎng)的話，我覺(jué)得更加是往下走的態(tài)勢(shì)，會(huì)使得我們960萬(wàn)平方公里整體的發(fā)展日漸平衡，這個(gè)我覺(jué)得是一種可能性。

　　對(duì)于自己而言，最重要的還是專(zhuān)業(yè)能力，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)能力。開(kāi)發(fā)的周期、經(jīng)營(yíng)等其他各種各樣的專(zhuān)業(yè)技術(shù)上，如果能夠處在不敗之地的話，以后還是有機(jī)會(huì)，還是有很好的可能性。另外，上一次我和葆森討論的時(shí)候他給我提過(guò)一個(gè)想法，輕資產(chǎn)化，我們有這么好的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，就會(huì)在輕資產(chǎn)化上做很多攻克，3+1，品牌、物業(yè)管理、專(zhuān)業(yè)服務(wù)加上投資。我在山東省，僅次于河南，從這個(gè)歷程上來(lái)講，未來(lái)發(fā)展空間也是十分巨大，因?yàn)槲覀兌际抢线\(yùn)動(dòng)員了，從2003、2004年都開(kāi)始調(diào)控，去年就是這樣上來(lái)下去的，這應(yīng)該算是一個(gè)常態(tài)，如果你的專(zhuān)業(yè)技能好了，戰(zhàn)略調(diào)整好，特別是走輕資產(chǎn)路線的話，我覺(jué)得未來(lái)前景還是非常廣闊。

　　第三，我們一直在做城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，做了1萬(wàn)多畝地的項(xiàng)目，基本上把這個(gè)模式差不多做好了，如果未來(lái)有機(jī)會(huì)的話，我跟胡大哥學(xué)，不出山東，在山東發(fā)展，像這些小鎮(zhèn)，特別是新興產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)也是我們未來(lái)發(fā)展方向。

　　田明：首先說(shuō)一下關(guān)于宏觀地產(chǎn)形勢(shì)的看法。從歷屆看來(lái)，中央采取了大量的行政性措施，有時(shí)候感覺(jué)是不講道理的粗暴的，我認(rèn)為這樣的做法，雖然有粗暴的一面，卻是正確的。因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)的主要問(wèn)題是開(kāi)發(fā)量太大，而整個(gè)經(jīng)濟(jì)里面找不到資金的去處，所以城市里面的土地跟住宅資產(chǎn)變成了無(wú)形資產(chǎn)，如果不采取措施的話，將會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格吹到天上去，會(huì)出現(xiàn)非常大的問(wèn)題。在2016年下半年已經(jīng)看到這樣的景象，即使是在一線二線城市采取控制的情況下，依然控不住上漲的趨勢(shì)，現(xiàn)在更多的三四線加入了調(diào)控的行列，本質(zhì)上就是貨幣量太大，這要有一個(gè)消化的過(guò)程，如果不能很好的處理，有可能存在斷崖式，或者是泡沫，這是中央政府不想看到的。

　　比較好的一個(gè)前途，可能是中央政府調(diào)控的力度恰當(dāng)，沒(méi)有產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。現(xiàn)在我們還存在另外一個(gè)荒，資金荒，這個(gè)事情看上去是矛盾的，一邊資產(chǎn)荒，一邊是資金荒。最近資本成本價(jià)格越來(lái)越高，而且央行在收杠桿，從國(guó)際上看，美國(guó)的美聯(lián)儲(chǔ)也在收杠桿，提高利率，這是一個(gè)大的趨勢(shì)。所以說(shuō)花一段時(shí)間，上游資金鏈變少，這邊水量也沒(méi)有泛濫，壓住了，我們可能有一個(gè)軟著陸，我們大概就處在這么一個(gè)狀況，我不認(rèn)為后面還會(huì)有太多的機(jī)會(huì)執(zhí)行2B或者財(cái)政的寬松政策，所以我的判斷是房地產(chǎn)越來(lái)越接近高峰位置。

　　左暉：我們跟很多人交流過(guò)，我覺(jué)得非常有意思的，在歷屆的調(diào)控的時(shí)候，總有一些人有一些微辭，這次還是比較一致的，大家對(duì)這個(gè)市場(chǎng)很擔(dān)心?

　　田明：所有人沒(méi)有一個(gè)人說(shuō)自己的營(yíng)銷(xiāo)做的好，或者說(shuō)自己產(chǎn)品做的好，導(dǎo)致銷(xiāo)售火爆，大家都說(shuō)那是錢(qián)搞的，是共識(shí)的，都覺(jué)得這個(gè)形勢(shì)不對(duì)，要采取舉措，這是大的判斷。

　　我同意剛才兩位的發(fā)言，我也從來(lái)不用上下半場(chǎng)黃金時(shí)代、白銀時(shí)代的說(shuō)法，可能大家看過(guò)文明進(jìn)化到2.0、3.0，我認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展的形態(tài)用1.0、2.0、3.0的方式去記比黃金時(shí)代、白銀時(shí)代更恰當(dāng)。我在美國(guó)友投資，美國(guó)的房地產(chǎn)，我估計(jì)應(yīng)該是4.0時(shí)代，中國(guó)是1.0過(guò)渡到2.0的時(shí)代，1.0是什么?我們過(guò)去做房地產(chǎn)，很少的錢(qián)買(mǎi)一塊地，買(mǎi)了地以后就可以貸款，有時(shí)候可以做融資，預(yù)售證拿到就銷(xiāo)售，一銷(xiāo)售之后現(xiàn)金流就過(guò)來(lái)了，以后這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流就是夠的，除了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以外，大部分的錢(qián)再去做第二第三個(gè)項(xiàng)目，這是1.0的項(xiàng)目，拍地、銷(xiāo)售，但是在中國(guó)沿海地區(qū)這種事情越來(lái)越少，拍地的時(shí)候成本非常高，現(xiàn)在不讓做融資，這種已經(jīng)無(wú)法再做1.0版本的生意。萬(wàn)科其實(shí)也就是有幾百個(gè)同質(zhì)化的單元在轉(zhuǎn)，有的公司小一點(diǎn)，有幾個(gè)在轉(zhuǎn)，但是本質(zhì)上沒(méi)有區(qū)別，都是拍地、蓋樓、銷(xiāo)售，但是這個(gè)時(shí)代，現(xiàn)在在中西部某些地區(qū)還能看到1.0的模式，在大城市，在東部的發(fā)達(dá)地區(qū)這樣的生意沒(méi)法再做了，所以我們必須要轉(zhuǎn)向2.0時(shí)代。

　　2.0時(shí)代我認(rèn)為是金融化和專(zhuān)業(yè)化，這是大勢(shì)所趨，基于這樣的判斷，我們公司采取的策略，全面實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，2014年年底我們提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)。朗詩(shī)過(guò)去是聚焦綠色地產(chǎn)，我們?cè)趫?jiān)持過(guò)去的基礎(chǔ)上，實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型到現(xiàn)在以后，2016年年底的時(shí)候，我們?cè)谑值?0幾個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目是我們完全的股權(quán)，我們的股權(quán)最大的不超過(guò)50%，絕大部分是30%左右，甚至有一部分項(xiàng)目沒(méi)有股權(quán)，我們就是一個(gè)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商，在干開(kāi)發(fā)商的活。我們的利潤(rùn)里面已經(jīng)有一半以上的利潤(rùn)乃至于輕資產(chǎn)，利潤(rùn)另外來(lái)自于傳統(tǒng)投資產(chǎn)生的匯報(bào)，我們公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型通過(guò)兩年的時(shí)間已經(jīng)到中場(chǎng)。

　　第三點(diǎn)，實(shí)行榕樹(shù)計(jì)劃，一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，所以把我們的金融、基金，把開(kāi)發(fā)單獨(dú)處理，有養(yǎng)老、服務(wù)式公寓，有設(shè)計(jì)院，有物業(yè)公司，有裝飾公司等等，我們希望這些都是像當(dāng)年榕樹(shù)上掛的須，形成縱向一體化的。

　　第四點(diǎn)，我們?cè)诿绹?guó)、歐洲做了比較大的投資，在本土市場(chǎng)用的還是比較成功的，采取機(jī)器作坊。

　　毛大慶：我跟他們仨坐一塊還是挺有意思的，三位都是我的老朋友，原來(lái)有很多的接觸，現(xiàn)在也是大哥，我們現(xiàn)在還在一起，還有很多合作的事兒，我就這個(gè)事兒，談幾個(gè)觀點(diǎn)。我也不太認(rèn)同上半場(chǎng)、下半場(chǎng)，如果有上半場(chǎng)和下半場(chǎng)，可能就是原來(lái)粗放的買(mǎi)地賣(mài)房子的模式要告別了。如果說(shuō)下半場(chǎng)，可能還要分很多半場(chǎng)，所以我不認(rèn)為有什么上半場(chǎng)我更同意1.0、2.0。

　　我們都在談趨勢(shì)，不是主觀認(rèn)為它是什么，而是客觀趨勢(shì)它是什么。第一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的事兒。之前看了非常可笑的一個(gè)事兒，國(guó)家公務(wù)員考試?yán)锩嬗幸坏李}，如下幾件事兒屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是虛擬經(jīng)濟(jì)，列了四個(gè)選項(xiàng)，最后標(biāo)準(zhǔn)答案，房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)。這是國(guó)家出的題，房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)，不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這個(gè)事兒讓人深思，后來(lái)我問(wèn)這些人，他說(shuō)可能出題人有問(wèn)題，但是他為什么認(rèn)為它是虛擬的?我認(rèn)為房地產(chǎn)里面有實(shí)體經(jīng)濟(jì)有很大一部分，比如制造業(yè)，他認(rèn)為開(kāi)發(fā)這件事兒不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，我們可以爭(zhēng)論，就談到房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，是完全難解難分的話題，這個(gè)題很容易說(shuō)的清楚。1999年到2007年，這段房地產(chǎn)的規(guī)模是比不上實(shí)體經(jīng)濟(jì)的，那個(gè)時(shí)候的中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)技術(shù)依賴(lài)度低，房地產(chǎn)沒(méi)有釋放出巨大的金融價(jià)值，所以房地產(chǎn)還是一個(gè)小過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的東西。那個(gè)時(shí)候中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，需求量大，而且是非常健康。在座的幾位成功者都是那個(gè)時(shí)候起來(lái)的，包括萬(wàn)科在內(nèi)，無(wú)論是建業(yè)、天泰都是經(jīng)歷過(guò)這個(gè)階段。什么時(shí)候開(kāi)始出問(wèn)題?2008年到2014年，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重萎縮，中國(guó)進(jìn)入了救市的錢(qián)，大量錢(qián)流入房地產(chǎn)，使得我們堆了巨大規(guī)模的GDP，但是這里面虛的經(jīng)濟(jì)占多少?今天看難以評(píng)估的，根兒是處在那個(gè)時(shí)候，就是2008年到2014年，這奠定了房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題的毛病，包括各種亂政策都在這個(gè)時(shí)候，176份文件，四部委以上全在那個(gè)時(shí)候。要命的是，2015年、2016年，這個(gè)階段的房地產(chǎn)完全金融屬性了，房子也不是房子了，這個(gè)階段的壓力主要是受匯率、杠桿等等影響。2015、2016年就不談實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)被房地產(chǎn)打敗了，這就是我們今天看到的狀態(tài)，這個(gè)狀態(tài)引發(fā)出什么規(guī)律思考，國(guó)家還敢不敢弄下去，終有一天到了難以挽回的地步，貨幣超發(fā)到底是不是跟國(guó)際類(lèi)比的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就是說(shuō)這個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有沒(méi)有質(zhì)量?應(yīng)該說(shuō)很缺乏質(zhì)量。

　　第二個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在全球站在什么風(fēng)口和節(jié)點(diǎn)上。大家都認(rèn)同全球站在知識(shí)大飛躍、技術(shù)大革新、整個(gè)人類(lèi)社會(huì)大變革的時(shí)代，很有可能出現(xiàn)1870、1910現(xiàn)象，1870、1910現(xiàn)象這是上一次人類(lèi)社會(huì)顛覆革命的階段，這40年92項(xiàng)重大科技發(fā)明，從電燈泡到飛機(jī)等等，這些東西的出現(xiàn)顛覆整個(gè)人類(lèi)社會(huì)對(duì)自然界的看法，當(dāng)然會(huì)變革。如果再有50年，我們說(shuō)不用50年，2040年人工智能超越我們普通人，也就是23年，最近大家說(shuō)連23年就不用了，十幾年就可以了，如果人工智能的能力超過(guò)人的智力水平，再往下我們大家誰(shuí)也不知道，這些顛覆產(chǎn)生的時(shí)候，中國(guó)毫無(wú)話語(yǔ)權(quán)，中國(guó)再搞多少房地產(chǎn)都沒(méi)戲了，站在戰(zhàn)略的選擇上面，再選擇往哪兒走，如果再堆出一個(gè)虛幻飄渺的GDP，大家都不知道怎么辦。這個(gè)狀態(tài)下，國(guó)家還敢不敢繼續(xù)堆房地產(chǎn)的泡沫，這是根本，這是這一個(gè)趨勢(shì)。

　　第二個(gè)趨勢(shì)，人口結(jié)構(gòu)的趨勢(shì)，1966年到今天已經(jīng)51歲的，1974年的人到現(xiàn)在也已經(jīng)43歲了，這一伙人再有十幾年就六十多歲了，最年輕的也五十多歲了，我有一個(gè)判斷，中國(guó)前二十年推動(dòng)房地產(chǎn)的人已經(jīng)從市場(chǎng)移出了，如果他再購(gòu)買(mǎi)只有一個(gè)原因，就是貨幣原因，就是金融投放問(wèn)題，他沒(méi)地放錢(qián)，只有這么一個(gè)原因，除此之外沒(méi)有原因，因?yàn)樗臎](méi)有根本需要了，他已經(jīng)移出了這個(gè)范圍。這一批人的購(gòu)買(mǎi)能力不代表自己的使用需求，他們第一需求緊迫的是買(mǎi)房子嗎?根本不是買(mǎi)房子，他是拿錢(qián)創(chuàng)業(yè)，這是根本的變化，那么這批人的需求到底是什么?這導(dǎo)致了我們今天談?wù)撜f(shuō)租賃經(jīng)濟(jì)和輕資產(chǎn)的原因，包括鏈家的發(fā)展可能都跟這事兒有關(guān)系的，就是人變了，消費(fèi)者不是那伙人，訴求變了，這是房地產(chǎn)最大的根本。

　　第三，金融問(wèn)題，金融思路肯定會(huì)發(fā)生變化，如果進(jìn)入到租賃經(jīng)濟(jì)和輕資產(chǎn)的時(shí)代，像一系列的手法必須要變化，不變化，等于兩頭堵，這邊人的錢(qián)沒(méi)地去，那邊持有的房子人活不下去，又一堆人做輕資產(chǎn)，這些人不能發(fā)揮價(jià)值，所以金融肯定要改革。

　　第四，內(nèi)容經(jīng)濟(jì)將來(lái)會(huì)成為主導(dǎo)。對(duì)養(yǎng)老的需求絕不是今天養(yǎng)老院能夠解決的，大量的精神訴求，大量的超越基本頤養(yǎng)結(jié)合的東西都會(huì)出現(xiàn)，包括文化藝術(shù)，這一大堆的東西是帶來(lái)消費(fèi)升級(jí)最重要的原因?；旧衔覍?duì)這個(gè)問(wèn)題就是個(gè)看法，中國(guó)人口是我們所有生意的基本來(lái)源，中國(guó)2030年前中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平一定會(huì)達(dá)到70%以上，這代表什么?10億人會(huì)住在城鎮(zhèn)里，我還不太相信大量人到小城鎮(zhèn)去，所以都市圈的形成，中國(guó)也逃不過(guò)，10億人圍著都市圈轉(zhuǎn)的時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)一定有前景，生產(chǎn)資料不是土地的，可能是160億存量資產(chǎn)，拿出這些資產(chǎn)變成一個(gè)新的房地產(chǎn)，這是我的看法。

　　左暉：大慶總思路很開(kāi)闊，提出了很重要的背景，第一，今天互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，人工智能的發(fā)展，AI的發(fā)展，一般我們?nèi)祟?lèi)的智商水平大概在100左右，平均下來(lái)，大概比我們高10%左右，最高180、190。有一個(gè)數(shù)據(jù)，未來(lái)AI未來(lái)的智商達(dá)到2萬(wàn)左右，這就是人類(lèi)的差異。第二，剛才大慶說(shuō)的人口結(jié)構(gòu)，人口的變化，我們不管是不是新的老齡化狀況，包括剛才胡總王主席說(shuō)的，我們河南和山東兩個(gè)最大的人口省份，都有1億左右的人口，和日本差不多了。第三，金融的話題，就更復(fù)雜一些，我們金融怎么樣來(lái)變革，怎么迎合未來(lái)的發(fā)展。第四，整個(gè)人口的分布，今天中國(guó)7億城鎮(zhèn)人口，未來(lái)假設(shè)有9、10億的人口，這些人怎么擺?這可能都是未來(lái)我們要關(guān)注的一些問(wèn)題。在這樣的情況下，我們?cè)倩仡^看開(kāi)發(fā)商，因?yàn)檎麄€(gè)中國(guó)的開(kāi)發(fā)規(guī)模在10萬(wàn)億，我們最大的開(kāi)發(fā)商一年在3000億左右，在開(kāi)發(fā)的領(lǐng)域里面，十幾億很難說(shuō)有什么話語(yǔ)權(quán)，有什么樣的生意跟這個(gè)生意有等量齊觀的變化，比如小鎮(zhèn)的發(fā)展，未來(lái)是什么的狀況，今天說(shuō)戰(zhàn)略，就是說(shuō)A點(diǎn)和B點(diǎn)，在哪兒，怎么去。

　　我們今天推行小鎮(zhèn)，或者一些服務(wù)的變革，未來(lái)這個(gè)B點(diǎn)，十年之后大概是什么樣的情況，像房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化，未來(lái)大概是什么狀況?

　　王若雄：其實(shí)沒(méi)人知道未來(lái)怎么樣，特別是AI的發(fā)展到底會(huì)帶來(lái)什么樣的后果，現(xiàn)在真的是很難說(shuō)清楚，他們有人暢想，說(shuō)未來(lái)大家都不養(yǎng)汽車(chē)了，距離遠(yuǎn)近也無(wú)所謂，哪怕是遠(yuǎn)的地方，知名汽車(chē)那是24小時(shí)的全天侯著。其實(shí)我們做了一個(gè)小鎮(zhèn)，大概做了12年了，最初做的時(shí)候并沒(méi)有像今天這樣的遠(yuǎn)景規(guī)劃，是一步一步建起來(lái)的，從今天我看，一個(gè)小鎮(zhèn)除了傳統(tǒng)上的環(huán)境保護(hù)、交通等等更強(qiáng)調(diào)的是產(chǎn)業(yè)。第一個(gè)產(chǎn)業(yè)，就是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，其實(shí)過(guò)去對(duì)農(nóng)業(yè)，我們的認(rèn)知是有一些問(wèn)題的，但是在今天，對(duì)于所謂的新農(nóng)業(yè)的預(yù)期，大大的提高了，甚至有人對(duì)新農(nóng)業(yè)已經(jīng)不僅僅是一個(gè)使用的產(chǎn)業(yè)，它甚至和觀光，現(xiàn)在有一種蔬菜是一種環(huán)境、是一種梅花的，當(dāng)然也是可以食用。第二，小鎮(zhèn)除了傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，其他的特色產(chǎn)業(yè)能不能引進(jìn)來(lái)，因?yàn)榻诉@些小鎮(zhèn)，這些小鎮(zhèn)的人干什么?只是在而居住嗎?還是說(shuō)本身這個(gè)小鎮(zhèn)給他創(chuàng)造提供很多的工作機(jī)會(huì)，我這些年到臺(tái)灣看了很多，臺(tái)灣有幾個(gè)大都市的聚集，但是大部分的臺(tái)灣人還是在各個(gè)小城鎮(zhèn)里面，最有意思的就是，每一個(gè)小鎮(zhèn)都有所謂的特色產(chǎn)業(yè)。去年我在臺(tái)中看了一個(gè)小鎮(zhèn)，做巧克力的，做巧克力成為這個(gè)小鎮(zhèn)的主產(chǎn)業(yè)，對(duì)我來(lái)講，有很多的啟發(fā)。最重要的是，我未來(lái)的小鎮(zhèn)，不只是建筑美，規(guī)劃合適，更重要的是打造小鎮(zhèn)的同時(shí)，能夠把特色產(chǎn)業(yè)同時(shí)引入進(jìn)來(lái)。作為這一點(diǎn)，中國(guó)的機(jī)會(huì)就特別多，比如作為我們開(kāi)發(fā)商，在這之前愿意投入一些時(shí)間、精力去做研究的話，這個(gè)事兒我認(rèn)為是可以實(shí)現(xiàn)的。

　　左暉：像文化地產(chǎn)，包括剛剛說(shuō)的體育、旅游等等，一說(shuō)到這些事情的時(shí)候，總有一些人去提問(wèn)題，說(shuō)你做來(lái)做去還是做地產(chǎn)?是不是還是去圈地，你的方式是不是還是這樣的?當(dāng)然我知道我們今天整個(gè)的房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方式，我們都會(huì)發(fā)生很大的變化，換句話說(shuō)，其實(shí)我們賺錢(qián)的方式發(fā)生了一些根本性的變化，但是我想可能今天正好借這個(gè)機(jī)會(huì)請(qǐng)教一下胡董，區(qū)別到底是什么?不管是文化地產(chǎn)還是特色小鎮(zhèn)、旅游、養(yǎng)老等等，這些跟過(guò)去未來(lái)到底是一個(gè)什么樣本質(zhì)性的差異?

　　胡葆森：據(jù)我觀察，地產(chǎn)商做小鎮(zhèn)大概有兩種心態(tài)，一種還是為了拿地，用做小鎮(zhèn)的概念，不論是體育小鎮(zhèn)還是文化小鎮(zhèn)，就是為了圈地。另外一種，像王總是文化人，確實(shí)有這種文化情懷。但是現(xiàn)在實(shí)際上還有一種，大慶總也提到這個(gè)問(wèn)題，包括田總也提到這個(gè)問(wèn)題，包括我們自己，其實(shí)對(duì)我們這種上市公司來(lái)講，做小鎮(zhèn)，做十個(gè)八個(gè)沒(méi)有意義，只能是從轉(zhuǎn)型上思考這個(gè)問(wèn)題才有意義，比如你最后做了一個(gè)小鎮(zhèn)，這個(gè)小鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)模式一定不是把里面的房子賣(mài)掉了，從投資的角度能不能用眾籌的模式，最后內(nèi)容的模式，能不能也是用一種眾籌的方式內(nèi)容具像化、定型，從未來(lái)經(jīng)營(yíng)的模式上，你自己是個(gè)業(yè)主，這是我自己總結(jié)出來(lái)的。你最多的時(shí)候既是一個(gè)投資者，又是一個(gè)消費(fèi)者。小鎮(zhèn)里面的某一個(gè)院子你住了100天，另外250天委托經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)往外經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，你就還成了一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)傳播者，這是一個(gè)多重身份的，你既是其中一個(gè)院子的業(yè)主，同時(shí)還是一個(gè)消費(fèi)者，同時(shí)還是一個(gè)傳播者、銷(xiāo)售者，用這種方式承擔(dān)了多重角色，實(shí)際上這個(gè)東西對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講什么意義?一個(gè)小鎮(zhèn)沒(méi)有多大意義的，比如講我的計(jì)劃可能需要十年或者更長(zhǎng)時(shí)間，我在河南做100個(gè)小鎮(zhèn)，我做100個(gè)小鎮(zhèn)的時(shí)候，相當(dāng)于開(kāi)了100個(gè)度假酒店，每一個(gè)村子有一個(gè)固定的消費(fèi)者，業(yè)主肯定是固定消費(fèi)者。另外的時(shí)候，他消費(fèi)了三分之一，另外三分之二，我們幫他經(jīng)營(yíng)出去了，對(duì)我來(lái)講，對(duì)我酒店管理公司來(lái)講，等于開(kāi)了100間酒店，所以在那個(gè)時(shí)候，這個(gè)板塊的業(yè)務(wù)就變成了一個(gè)新的商業(yè)模式下的地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的一部分。

　　左暉：同時(shí)有一些公共效益和網(wǎng)絡(luò)效益。

　　胡葆森：比如說(shuō)一個(gè)村子200戶，一戶150平米，就是3萬(wàn)平米，就按3萬(wàn)平米一個(gè)村，100個(gè)村子就是300萬(wàn)平米。300萬(wàn)平方米的存量物業(yè)就變成新的運(yùn)營(yíng)方式和商業(yè)模式，所以地產(chǎn)商思考這些問(wèn)題，不同的階段意圖不一樣，一開(kāi)始和終點(diǎn)的需求不一樣，我看到了現(xiàn)在在業(yè)界關(guān)于小鎮(zhèn)熱點(diǎn)的話題，我都覺(jué)得有點(diǎn)過(guò)熱了，大家有不同的心態(tài)。作為建業(yè)來(lái)講，我們思考的是最后這種，是希望作為一個(gè)規(guī)模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一部分，但是建業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不光是小鎮(zhèn)。王總講的農(nóng)業(yè)，建業(yè)已經(jīng)有四個(gè)綠色基地了，這個(gè)綠色基地就是一產(chǎn)+二產(chǎn)+三產(chǎn)，現(xiàn)在有一種新的概念該是六產(chǎn)，就是一產(chǎn)+二產(chǎn)+三產(chǎn)，既有農(nóng)業(yè)種植，同時(shí)還有二產(chǎn)，我們從荷蘭引進(jìn)花的技術(shù)，當(dāng)然還有三產(chǎn)。我們1號(hào)基地5000畝，有500畝住宅用地，其中一個(gè)小鎮(zhèn)建在這里面，解決了現(xiàn)在從業(yè)項(xiàng)目的居住功能，里面還有大食堂，還有供旅游用的，大食堂覆蓋了幾百平方公里，這個(gè)綠色基地在許昌，周口人、漯河人都去那里，去年這個(gè)大食堂一個(gè)月有一百多萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額。這樣的綠色基地建業(yè)已經(jīng)有了四個(gè)，最近這幾天，2號(hào)基地就開(kāi)始營(yíng)業(yè)了，在鶴壁，覆蓋整個(gè)豫北，3號(hào)基地在豫東，4號(hào)基地在豫西，我希望河南的東西南北中建五個(gè)基地，這又是建業(yè)轉(zhuǎn)型的一部分。

　　剛才田總講的，最后是圍繞著你的房地產(chǎn)主干傳統(tǒng)企業(yè)，最后變成一個(gè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，這里面跟你發(fā)生關(guān)系所謂的人，不光是業(yè)主，你的生活、家長(zhǎng)、球迷，你商場(chǎng)里面的租客，慢慢變成跟你有多重關(guān)系，既是你的業(yè)主，又是你的球迷，又是你學(xué)生的家長(zhǎng)，又是你某一個(gè)項(xiàng)目的投資合作者，等等。建業(yè)今年25周年，5年之后我們的大生態(tài)系統(tǒng)可能就成型了，大概就是這樣一個(gè)探索。

　　左暉：謝謝胡董，我也是第一次聽(tīng)胡董這么系統(tǒng)介紹，說(shuō)的都很清楚，因?yàn)榻裉斓拈_(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始過(guò)渡了，我們有機(jī)會(huì)到胡董那里看看。有一個(gè)話題大家必須熱，就是養(yǎng)老的問(wèn)題，剛才大慶總說(shuō)了，我們第一波人口高峰從1966年到1974，第二波是1975年到1985年，每一波都有1億人，我們第一波的人已經(jīng)快邁入老齡化的階段，雖然現(xiàn)在老齡標(biāo)準(zhǔn)不斷調(diào)整，以后說(shuō)75歲以后才能算老人，我們?cè)谧亩际悄贻p人。今天養(yǎng)老的話題一直都是越來(lái)越熱，包括今天早上我參加一個(gè)中日論壇，也是談一些養(yǎng)老的狀況，因?yàn)樘锩骺傋隽艘恍?shí)踐，我想請(qǐng)教一下，未來(lái)養(yǎng)老的生態(tài)在中國(guó)會(huì)是什么樣的狀況?

　　田明：老年人的定義，定義的這群人肯定是六十多歲的人定義的?；卮鹬鞒秩藛?wèn)題以前，我還是把小鎮(zhèn)說(shuō)一下，我覺(jué)得這個(gè)小鎮(zhèn)風(fēng)刮得有點(diǎn)猛，中國(guó)人喜歡刮風(fēng)，這鎮(zhèn)風(fēng)刮后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)小鎮(zhèn)沒(méi)有那么美。開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)大熱的時(shí)候，總覺(jué)得拿到地就是拿到一筆財(cái)富，用盡各種各樣的名目和方式，現(xiàn)在提出的是特色小鎮(zhèn)，就像創(chuàng)意園等等，都是盯著腳下那塊地。從政府來(lái)說(shuō)，有足夠的趨勢(shì)，把大城市疏解，地方政府有政績(jī)要求，兩邊都挺高興，但是我覺(jué)得市場(chǎng)不會(huì)接受，中國(guó)還處在第一階段，大城市化，特大城市化，有很多城市人口都是外流的，更別說(shuō)小鎮(zhèn)，江蘇無(wú)錫這些人口都是負(fù)增長(zhǎng)，小鎮(zhèn)怎么大面積產(chǎn)生呢?

　　左暉：我作一個(gè)小結(jié)，因?yàn)槲覀€(gè)人背景跟開(kāi)發(fā)商接觸不是特別多，但是我感覺(jué)好像在2014年以前，我們開(kāi)發(fā)商之間的爭(zhēng)論并不多，大家在戰(zhàn)略上其實(shí)并不是很多，感覺(jué)好像大家經(jīng)營(yíng)模式其實(shí)都差不太多。大概從2014年以后我們關(guān)于戰(zhàn)略上的爭(zhēng)論開(kāi)始慢慢有了，未來(lái)到底是什么，比如剛才說(shuō)城市的集群，上面就有兩種不太一樣的想法，未來(lái)到底是更集中還是會(huì)有很大分散的可能，這也是我很大的感受。

　　田明：我的判斷，目前還處在大城市化階段，中小城市還在萎縮，所以特色小鎮(zhèn)根本不具備成立的條件。

　　回到主持人的問(wèn)題，我們做了一點(diǎn)養(yǎng)老，跟地產(chǎn)無(wú)關(guān)系，所謂的專(zhuān)業(yè)化都是走向服務(wù)化，開(kāi)發(fā)服務(wù)，金融服務(wù)，養(yǎng)老服務(wù)，物業(yè)服務(wù)，出租公寓的服務(wù)，這些其實(shí)都是服務(wù)，還有綠色環(huán)保服務(wù)，其實(shí)都是服務(wù)。以后像重資產(chǎn)的模式，我覺(jué)得1.0時(shí)期重資產(chǎn)模式，有些公司會(huì)去做，但是大部分公司可能會(huì)離開(kāi)走向?qū)I(yè)化，其實(shí)就是走向服務(wù)化。我們把養(yǎng)老沒(méi)有看成是地產(chǎn)，所以我們養(yǎng)老除了一部分配建在開(kāi)發(fā)小區(qū)里面，有一棟兩棟進(jìn)行小區(qū)內(nèi)部配套，除了這種屬于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重資產(chǎn)模式以外，主流養(yǎng)老全是輕資產(chǎn)模式。我們是二房東，我們向政府、社會(huì)租賃低效使用的資產(chǎn)，去把物業(yè)拿來(lái)進(jìn)行改造，進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的安置，然后植入我們的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，植入我們配套的系統(tǒng)，讓一個(gè)城市有很多這樣的人住在這個(gè)城市里面。

　　老年人最擔(dān)心的事情，或者說(shuō)老年人最怕的事情是被社會(huì)遺棄，這種心理上的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于他們對(duì)物質(zhì)的要求。所以你如果在郊區(qū)搞山清水秀的地方，里面住的全是老人，老人是不愿意去的，老人說(shuō)那是集中營(yíng)，天天聽(tīng)到的是救護(hù)車(chē)的聲音，那個(gè)是很不人性的，其實(shí)老年人應(yīng)該有尊嚴(yán)的生活。

　　左暉：還是社區(qū)化養(yǎng)老。

　　田明：社區(qū)化，人挪活，樹(shù)挪死，但是這個(gè)挪是指年輕人，老年人不一樣，他沒(méi)有時(shí)間精力認(rèn)識(shí)新的世界。所以我們所有一切養(yǎng)老都基于這樣的人性化考慮，老年人人性化的要求考慮我們的養(yǎng)老，我們的養(yǎng)老都是布局在城市各個(gè)點(diǎn)上，規(guī)模有大有小，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)狀分布，讓老年客戶獲得有尊嚴(yán)、人性化的生活。這里面最難的事情，我把它理解成服務(wù)，我們的服務(wù)做的還不錯(cuò)，但是現(xiàn)在規(guī)模還不夠大，如果規(guī)模足夠大的時(shí)候，我們到哪兒找那么多的年輕人愿意干伺候老人的活?中國(guó)人連一個(gè)保姆都想干點(diǎn)其他的事兒，轉(zhuǎn)個(gè)專(zhuān)業(yè)，那么多的老年人需要年輕人去照顧，年輕人愿不愿意干這個(gè)活，他的收入夠不夠，他在社會(huì)上有沒(méi)有得到尊重?這個(gè)很重要，所以我們一直把養(yǎng)老的業(yè)務(wù)看成人力資源公司，看人力資源能不能找到合適的人，然后能不能培訓(xùn)他進(jìn)來(lái)，能不能有一種激勵(lì)的機(jī)制，讓他愿意在這兒干下去。前段時(shí)間日本一個(gè)很大的養(yǎng)老公司，他們董事長(zhǎng)到我們公司參觀，臨走給我說(shuō)，說(shuō)你們的服務(wù)員讓我很感動(dòng)，比我們?nèi)毡咀龅暮?。我說(shuō)怎么可能呢?我說(shuō)我學(xué)習(xí)的對(duì)象就是日本。他說(shuō)我在你們年輕人眼睛里面看到了真誠(chéng)出自內(nèi)心的笑容，我們?nèi)毡救四贻p是職業(yè)化的。所以我想最難不在于老年人，而在于有沒(méi)有更多的年輕人干這個(gè)活。最后誰(shuí)能把這個(gè)做好，誰(shuí)就能獲得這個(gè)市場(chǎng)。

　　左暉：比如中國(guó)和美國(guó)生態(tài)的狀況未來(lái)可能也有一些區(qū)別，也不太一樣，美國(guó)的養(yǎng)老公寓和住宅的出租公寓大概都是一樣的。有三種，一種是物業(yè)持有者，一種是管理者，一種是基金的發(fā)行者，主要是這三波人，三波都是獨(dú)立的生態(tài)，有比較專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)者，或者出租公寓的服務(wù)這，相比來(lái)說(shuō)，最賺錢(qián)的物業(yè)和資產(chǎn)的持有者。中國(guó)現(xiàn)在的服務(wù)發(fā)展得不夠，就是我們專(zhuān)業(yè)化水平其實(shí)是非常弱的，中國(guó)這三件事兒都是一個(gè)機(jī)構(gòu)做的，垂直的。包括在小會(huì)議室跟田總討論，未來(lái)人沒(méi)有了，我是很看好，未來(lái)機(jī)器人替代人做服務(wù)工作，雖然他的眼神可能不太溫暖，但他很職業(yè)的。

　　說(shuō)到出租的事兒，我特別想請(qǐng)教大慶，因?yàn)榇髴c正在做出租型的經(jīng)濟(jì)，也是做分享型的經(jīng)濟(jì)。大慶總，在你看來(lái)，判斷未來(lái)包括互聯(lián)網(wǎng)+，包括新經(jīng)濟(jì)的生態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響到底會(huì)在哪些角度里面?

　　毛大慶：說(shuō)到所有現(xiàn)在設(shè)計(jì)的模式，我現(xiàn)在干的模式，遠(yuǎn)遠(yuǎn)是租賃經(jīng)濟(jì)里面冰山一角，租賃經(jīng)濟(jì)有很多種，也不用太把它非得說(shuō)成互聯(lián)網(wǎng)什么東西，其實(shí)它是共享經(jīng)濟(jì)思路下的東西，我一會(huì)兒會(huì)談幾個(gè)概念。2014年我在萬(wàn)科管創(chuàng)新業(yè)務(wù)，在美國(guó)待了一個(gè)月，走訪了40多個(gè)投資機(jī)構(gòu)，當(dāng)時(shí)主要問(wèn)他們一個(gè)問(wèn)題，在房地產(chǎn)領(lǐng)域類(lèi)，從資本界看，除了買(mǎi)地蓋房子，還有什么是資本看重和追求的。發(fā)現(xiàn)了很有意思的，共享辦公、共享會(huì)議等等，這是什么東西?其實(shí)就是房地產(chǎn)新的內(nèi)容資產(chǎn)，把它統(tǒng)稱(chēng)為內(nèi)容資產(chǎn)，內(nèi)容資產(chǎn)大家理解起來(lái)，就是一種運(yùn)營(yíng)模式，各種各樣的運(yùn)營(yíng)模式，這個(gè)運(yùn)營(yíng)模式能夠存在，能夠存活，能夠有人需要，主要是有用戶。又回到我剛才說(shuō)的問(wèn)題，下一個(gè)時(shí)期主要對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)使用的人是誰(shuí)，當(dāng)然除了我們買(mǎi)房子住的人，還有很多用房子的人，用房子的人用法也不一樣，所以出現(xiàn)很多拿房子變出新的東西，沒(méi)人用就是不成立的模式，有人用才是成立的模式。

　　我們各種各樣對(duì)于傳統(tǒng)行業(yè)的變革，凡是原來(lái)使用者多的行業(yè)會(huì)產(chǎn)生更多的顛覆性的可能性。原來(lái)傳統(tǒng)行業(yè)沒(méi)什么用戶，你把它顛覆了也沒(méi)什么用戶，原來(lái)這個(gè)地方用戶量很大，你顛覆了用戶量仍然很大，只不過(guò)用法不一樣。我認(rèn)為在中國(guó)做共享經(jīng)濟(jì)、分享經(jīng)濟(jì)以及顛覆性的模式，房地產(chǎn)仍然是藍(lán)海，因?yàn)檫@個(gè)地方原來(lái)就是用戶量巨大，只不過(guò)用的辦法不一樣。另外，我們現(xiàn)在存量的房子，160萬(wàn)億，這個(gè)東西就是將來(lái)的新的運(yùn)營(yíng)型房地產(chǎn)的生產(chǎn)資料，早年開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)土地，將來(lái)變成競(jìng)爭(zhēng)房子。相信鏈家對(duì)這個(gè)事兒最有發(fā)言權(quán)。

　　再往下一個(gè)問(wèn)題，使用者未必對(duì)產(chǎn)權(quán)有強(qiáng)大的訴求，但是他對(duì)使用權(quán)有很大的訴求，這才會(huì)產(chǎn)生很多把使用權(quán)進(jìn)行分享的業(yè)務(wù)，最直白的就是辦公，辦公是最簡(jiǎn)單看得明白的，以后企業(yè)越來(lái)越多，企業(yè)越來(lái)越小型化碎片化。互聯(lián)網(wǎng)確實(shí)顛覆了整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)資料和生產(chǎn)要素的整合，原來(lái)弄一個(gè)企業(yè)，基本上我有錢(qián)，把要素都整合在我這兒，我這企業(yè)越來(lái)越大，現(xiàn)在的企業(yè)不見(jiàn)得要大，現(xiàn)在的企業(yè)，我做垂直，我做一件事做下去就行了，那個(gè)要素那個(gè)人做，這個(gè)要素那個(gè)人做，什么原因?鏈接能力不斷增強(qiáng)，將來(lái)出現(xiàn)小微公司，這些人對(duì)房子的需要就變化了。我們做共享辦公最大的體會(huì)，比如說(shuō)自行車(chē)，三個(gè)自行車(chē)全在我們化工廠里面，我問(wèn)互聯(lián)網(wǎng)做這些新模式的人，我說(shuō)為什么你們要跑到共享辦公里面來(lái)?確實(shí)，他講互聯(lián)網(wǎng)的人，ofo你們多少員工?正式員工1000人，他這1000人的形態(tài)非常分散，這些人去寫(xiě)字樓里租辦公室絕對(duì)是非常不合算的，非常成問(wèn)題的。今天30個(gè)人，明天一下變130人，他一定要在最便利、快捷的辦公室里辦公，所以就應(yīng)運(yùn)而生共享辦公，這些模式跟著用戶的需求不斷產(chǎn)生。

　　我現(xiàn)在看到很多好玩的共享，美國(guó)出現(xiàn)了把商業(yè)中心變成共享教室的，上海也有一個(gè)，周星也在做這個(gè)，把區(qū)域的購(gòu)物中心變成教室，這一端聯(lián)系老師，那一端聯(lián)系購(gòu)物中心。原來(lái)老師所有的成本都省了，找一個(gè)教室小孩兒集中去那兒上，這個(gè)房子的收益就提升了。這些模式跟互聯(lián)網(wǎng)和新的用戶使用有很大關(guān)系。還有共享劇場(chǎng)，倫敦出現(xiàn)了一個(gè)工廠，改成小的劇場(chǎng)，全部是出租型的劇場(chǎng)，后來(lái)我說(shuō)你劇場(chǎng)都誰(shuí)表演?他說(shuō)誰(shuí)用誰(shuí)表演，不是以前弄個(gè)劇場(chǎng)賣(mài)票，門(mén)票不重要，用戶多了才重要。這些模式都是跟著人的生活方式不斷變革的。我們這兩年也做了很多嘗試，把共享辦公開(kāi)進(jìn)購(gòu)物中心，現(xiàn)在我們是購(gòu)物中心里最受歡迎的，我們?cè)诤芏噘?gòu)物中心里開(kāi)了共享辦公，頂樓最沒(méi)人租的，對(duì)我們來(lái)說(shuō)最合適，做共享辦公，辦公的人還挺高興，購(gòu)物中心的人也很喜歡，各種各樣的空間我們都可以在里面運(yùn)行。我們把長(zhǎng)租公寓變成宿舍式長(zhǎng)租公寓，在美國(guó)出來(lái)一個(gè)新模式，里面只有一個(gè)床，只有簡(jiǎn)單的收納，小小的衛(wèi)生間，什么都沒(méi)有了，能共享的全部都共享了，共享廚房、共享會(huì)客廳等，我們把共享辦公和共享公寓合在一起，把很多商業(yè)線下化，我發(fā)現(xiàn)共享公寓的人和共享辦公的人，很多都是一伙人，這里面有共享辦公、共享公寓、共享商業(yè)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這一塊的效果非常好。

　　最近我們探索把共享生活稍微轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，我們做一個(gè)集合化的，可以玩兒可以吃，可以會(huì)客，審議可以做一些工作的，給中老年人坐的地方，我們正在嘗試，將來(lái)可能也會(huì)很有吸引力，所有將來(lái)在空間里面會(huì)出現(xiàn)一伙人，專(zhuān)門(mén)創(chuàng)造內(nèi)容，創(chuàng)造內(nèi)容的盈利點(diǎn)，和開(kāi)發(fā)商合作，變成開(kāi)發(fā)商新的一種大型租戶，比如萬(wàn)達(dá)里面租戶變成我們這種人。

　　最后我說(shuō)說(shuō)租賃經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到頂點(diǎn)，我們看這個(gè)數(shù)字，2015年租房，這還指的是住的人，還不是我們這種租，1.6億人參與租房，2030年可能就是2.3億人，總的經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)美國(guó)了，2015年我們超過(guò)日本了。為什么說(shuō)這個(gè)數(shù)不大，我們看下面這個(gè)數(shù)，2015年底上海是中國(guó)最大的GMV租房城市，1200億，紐約1400億，東京2700億。中國(guó)最大的城市才1200億，北京才886億，差距是很大的。我們?cè)倏催@個(gè)對(duì)比，都市圈，剛才我特別同意田明的，中國(guó)最終還是會(huì)形成大都市圈，人口老齡化帶來(lái)人口集中，沒(méi)有大都市圈總?cè)丝谡济绹?guó)全部人口的83.7%，紐約加上洛杉磯兩個(gè)城市占美國(guó)總?cè)丝诘?1%，日本三個(gè)都市圈占了57%，東京占全部總?cè)丝诘?4%，英國(guó)、法國(guó)兩個(gè)首都占全國(guó)總?cè)丝?3%以上，中國(guó)呢，北京1.7%，上海1.5%，將來(lái)高鐵發(fā)達(dá)了，你看這些人去哪兒?其實(shí)下一個(gè)房地產(chǎn)很大的重要抓手其實(shí)來(lái)源于經(jīng)營(yíng)型的，這里面受互聯(lián)網(wǎng)影響非常大，這些用戶是離不開(kāi)互聯(lián)網(wǎng)的人，到了00后，這一幫人對(duì)社會(huì)的理解跟我們是斷裂式的，不是漸變的，今天我們談互聯(lián)網(wǎng)是新生生物，00后的人認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)就是自來(lái)水，他們對(duì)房地產(chǎn)的應(yīng)用完全不是今天的認(rèn)識(shí)了。

　　左暉：大慶給我們聊出了很多概念，的確，今天的資產(chǎn)我們比較關(guān)注產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)，今天我們看到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)都在分離，有很多通過(guò)經(jīng)營(yíng)，通過(guò)資產(chǎn)管理的方式，通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升收益權(quán)之后又回過(guò)來(lái)提升資產(chǎn)的價(jià)值。

　　田明：2015年全球新建了40億方的新建筑，中國(guó)達(dá)到全球建筑量一半，我想還會(huì)不會(huì)一直持續(xù)下去?

　　左暉：總之這個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)不能像今天的方式發(fā)展下去。時(shí)間差不多了，后面給大家留兩個(gè)提問(wèn)的機(jī)會(huì)，在提問(wèn)以前，我先請(qǐng)臺(tái)上四位最后做一個(gè)小結(jié)，大家用一兩句話總結(jié)一下自己企業(yè)的，你們認(rèn)為未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該在什么樣的方面，或者它可能會(huì)從哪個(gè)角度有不確定性。

　　毛大慶：我們做新經(jīng)濟(jì)的，實(shí)際上我們充滿了希望，我們看見(jiàn)的都是希望。

　　左暉：我們每次看到大慶都像看到新的生命。

　　毛大慶：我們覺(jué)得這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是國(guó)家不穩(wěn)定，沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)，比如國(guó)家出現(xiàn)巨大的動(dòng)蕩或者不穩(wěn)定，但我認(rèn)為這都不太可能發(fā)生。中國(guó)有一個(gè)數(shù)字讓我極其震撼，上個(gè)月聯(lián)合國(guó)做了一個(gè)調(diào)查，調(diào)研了17個(gè)國(guó)家，調(diào)研什么?現(xiàn)在25歲的年輕人，他們調(diào)研了十幾萬(wàn)人，調(diào)研一個(gè)問(wèn)題，你認(rèn)為你的下一代人會(huì)比你上一代人，包括你這一代人生活的更好嗎?你就回答是還是不是。你知道這十幾個(gè)國(guó)家認(rèn)為下一代人會(huì)比上一代人和我這一代人一定好的比例最高的是中國(guó)的年輕人，這個(gè)數(shù)字我認(rèn)為是最偉大的一個(gè)數(shù)字，是我這些年看見(jiàn)中國(guó)最有希望的數(shù)字，他認(rèn)為下一代比我好，你說(shuō)這個(gè)過(guò)程還有什么比這更有希望的，這個(gè)希望不破滅，我們干這些活的人都沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

　　田明：年輕人現(xiàn)在特別好的感覺(jué)是受一些媒體的宣傳導(dǎo)致的，其實(shí)我的判斷是，他們未來(lái)的日子可能沒(méi)那么燦爛。我唯一能確定的是未來(lái)是不確定的，我在想一個(gè)事兒，我關(guān)心一個(gè)事兒，就是我們國(guó)家還會(huì)采取這種貨幣擴(kuò)張政策，經(jīng)濟(jì)刺激的政策，還會(huì)再來(lái)兩次還是從此以后這次就到頂不來(lái)了?我關(guān)心這個(gè)事兒，如果我們繼續(xù)看經(jīng)濟(jì)下行就去刺激，經(jīng)濟(jì)下行就放水，如果這樣我們就要硬著陸，如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始轉(zhuǎn)型、開(kāi)始調(diào)控，壓住，以后不再進(jìn)行擴(kuò)張性的貨幣政策，如果那樣的話，我覺(jué)得我們國(guó)家有可能是長(zhǎng)期的波動(dòng)，就是一次軟著陸，如果是軟著陸，企業(yè)就可以采取軟著陸，我現(xiàn)在最關(guān)心的是A還是B。

　　王若雄：我基本上是樂(lè)觀的，世界進(jìn)入到一個(gè)不確定期的時(shí)候，我個(gè)人的判斷，風(fēng)景這邊獨(dú)好，我覺(jué)得我們都是經(jīng)過(guò)歷次運(yùn)動(dòng)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)員，對(duì)各種各樣的波動(dòng)，我們真的是已經(jīng)把它當(dāng)作一個(gè)常態(tài)來(lái)看，所以我對(duì)中國(guó)對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)事實(shí)上還是持樂(lè)觀態(tài)度的。

　　胡葆森：其實(shí)我覺(jué)得我們做企業(yè)的，你說(shuō)不應(yīng)該關(guān)注宏觀的東西也不對(duì)，但關(guān)注的太多了也不對(duì)，關(guān)注太多都天天聽(tīng)各種論壇去了，都沒(méi)人關(guān)注自己企業(yè)內(nèi)部的事情，其實(shí)有些事情，說(shuō)這些數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)跟自己有什么關(guān)系呢?作為企業(yè)來(lái)講，自己應(yīng)該不斷反思，不斷創(chuàng)新，不斷研究客戶的需求，把眼前的每一件事情做好，無(wú)論發(fā)生什么樣的不確定或變化，你都可以生存。所以我覺(jué)得企業(yè)更重要的是，把自己的心態(tài)聚焦在自己企業(yè)怎么樣適應(yīng)未來(lái)的不確定這個(gè)問(wèn)題上。

　　嘉賓：我是媒體的，我特別關(guān)注4月6日住建和國(guó)土出的問(wèn)題，剛才聽(tīng)了幾位大佬的分享，未來(lái)土地不是主要的生產(chǎn)資料了，對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)使用權(quán)比產(chǎn)權(quán)更重要，所以我想問(wèn)一下，以后房地產(chǎn)企業(yè)告別開(kāi)發(fā)商的身份還需要多長(zhǎng)時(shí)間，包括您能再談?wù)勥@個(gè)問(wèn)題的影響更好?

　　毛大慶：我覺(jué)得土地仍然是開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的生產(chǎn)資料，并沒(méi)有說(shuō)土地完全沒(méi)人要了，這個(gè)不對(duì)。但是純粹依靠土地生長(zhǎng)的模式這個(gè)到底了，美國(guó)開(kāi)發(fā)商還是要拿土地的，但是我想土地和資產(chǎn)這兩個(gè)東西未來(lái)會(huì)變得越來(lái)越均衡，而且很多開(kāi)發(fā)商自己也慢慢從開(kāi)發(fā)到持有資產(chǎn)，從持有資產(chǎn)到運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，這個(gè)一定會(huì)開(kāi)始，我認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始了，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)集中度在這兩年會(huì)更加進(jìn)一步集中。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量沒(méi)那么多了，可能會(huì)越來(lái)越集中到一部分的品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，可能是區(qū)域型的，可能是品牌型的，大的那幾家數(shù)字會(huì)非常大，并不能說(shuō)開(kāi)發(fā)商告別土地開(kāi)發(fā)的模式，從來(lái)沒(méi)有告訴你這個(gè)問(wèn)題。

　　田明：土地永遠(yuǎn)是財(cái)富之母，作為開(kāi)發(fā)商也需要土地，只不過(guò)像我們前一段時(shí)間這么依賴(lài)土地，大家都在瘋狂的搶土地，政府拼命的經(jīng)營(yíng)土地，這樣的狀況過(guò)去了。我覺(jué)得等到地方政府的財(cái)力靠土地財(cái)政、靠現(xiàn)在的高稅收支撐不住的時(shí)候，那時(shí)候我們國(guó)家該開(kāi)征物業(yè)稅了，一旦開(kāi)征了土地稅、房屋稅以后，那時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)，你持有大量的物業(yè)和土地是交不起那個(gè)錢(qián)的，我在美國(guó)看到大片的森林，原來(lái)是誰(shuí)家的，后來(lái)都捐掉了，除了他有高尚的情操以外，主要是交不起稅。

　　毛大慶：這是很好的問(wèn)題，大家思考一下我們周?chē)姆孔?，很?0年的房子現(xiàn)在就十幾年了，有些五十年的房子也剩十幾年了，大家一直在爭(zhēng)論到期之后這些房子怎么辦?房產(chǎn)稅出不來(lái)主要是缺乏依據(jù)，但你不要忘了對(duì)于房子稅收處理肯定是重大的改革，這個(gè)房子到期之后，到時(shí)候就變成這個(gè)房子的稅收和當(dāng)年出讓土地的錢(qián)，再來(lái)七十年使用，土地沒(méi)有二次開(kāi)發(fā)了，土地的租金誰(shuí)出呢?可能房屋持有人要出，這時(shí)候你持有房子可能就出不起，到時(shí)候你捐還來(lái)不及，到時(shí)候這個(gè)問(wèn)題就來(lái)了，沒(méi)有多少年很多人都看得見(jiàn)。

　　嘉賓：各位老師好，我是做房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)的，各位老師都在中城聯(lián)盟，我問(wèn)一下左總，目前大家看到對(duì)于資金外流的外匯管制非常緊，包括國(guó)內(nèi)調(diào)控很?chē)?yán)厲。有一個(gè)說(shuō)法，是為了引導(dǎo)資金向資本市場(chǎng)，現(xiàn)在新股發(fā)行非常多，恒大也準(zhǔn)備回A股，胡董也在香港上市，有沒(méi)有回A股的打算，包括王總，有沒(méi)有往資本市場(chǎng)的考慮，以及田總、毛總在資本市場(chǎng)的選擇是走境外還是走境內(nèi)的A股?

　　左暉：這個(gè)問(wèn)題簡(jiǎn)單講一下，有沒(méi)有想回來(lái)的想法，胡董沒(méi)有，大家都沒(méi)有。

　　田明：中國(guó)資本市場(chǎng)近一兩年沒(méi)指望。

　　左暉：田總今天給了我們很多很硬的話，沒(méi)有指望。

　　田明：因?yàn)殄X(qián)在收緊，如果資金變緊，股價(jià)不會(huì)上去。