2017年中國綠公司年會于4月22日在河南鄭州舉行，本次會議以《分化與進化：尋找經(jīng)濟新動能》為主題。建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在分論壇“房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略之變”上表示，中國的開發(fā)商借助城鎮(zhèn)化的紅利，過去的二十多年還是以住宅為主，95%還是住宅開發(fā)商，下一步怎么樣和教育融合，怎么樣和科技融合，怎么樣和文化旅游融合，怎么樣和商業(yè)融合，甚至怎么樣和體育融合，這都是需要思考的問題，最終的目的是希望和這些東西融合之后，把自己從一個單一的住宅開發(fā)商通過融合之后變成一個新型生活方式服務(wù)商來迎接這種消費升級和需求多元這樣一個大的中國社會變化。
胡葆森認為，現(xiàn)在地產(chǎn)商開始做小鎮(zhèn)，大概有兩種心態(tài)，一種還是為了拿地，用做小鎮(zhèn)的概念，不論是做體育小鎮(zhèn)還是文化小鎮(zhèn)，還是為了圈地;另外一種，包括建業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的地產(chǎn)商做小鎮(zhèn)實際是從轉(zhuǎn)型的角度出發(fā)。胡葆森舉例說，“比如講我的計劃可能需要十年或者更長時間，我在河南做100個小鎮(zhèn)，我做100個小鎮(zhèn)的時候，相當(dāng)于開了100個度假酒店，每一個村子有一個固定的消費者，業(yè)主肯定是固定消費者，另外的時候，他消費了三分之一，另外三分之二，我們幫他經(jīng)營出去了，對我來講，對我酒店管理公司來講，等于開了100間酒店，所以在那個時候，這個板塊的業(yè)務(wù)就變成了一個新的商業(yè)模式下的地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的一部分。”
以下為文字實錄：
胡葆森：各位嘉賓好，剛才左總已經(jīng)把行業(yè)目前面臨的背景給大家做了一個描述，我個人認為，從2004年，房地產(chǎn)格局的調(diào)整，我們內(nèi)部叫洗牌，實際上從2004年9月1日土地市場開始實行招拍掛之后，實際上這個格局就開始調(diào)整了，洗牌從那時候開始的，現(xiàn)在算起來有12年的時間了，大約是2005年我對這個市場做了兩個預(yù)測，一個是洗牌過程中，實際最后，當(dāng)時我就說像現(xiàn)在的香港，70%以上的份額被五大地產(chǎn)商瓜分了，五年以后也是這個趨勢，這是2005年我說的。大家看12年了，現(xiàn)在中國的百強企業(yè)去年占到了全國市場40%以上，而且這種趨勢還在加重，用不了十年，全國百強企業(yè)占到60%以上，甚至更多。在這種背景下，逼迫一些五世企業(yè)，包括百強企業(yè)在內(nèi)，實際上也面臨發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的問題，一個是互聯(lián)網(wǎng)的融入，把互聯(lián)網(wǎng)這個工具融入到你的產(chǎn)品制作和服務(wù)過程中來，是二是住宅，因為中國的開發(fā)商借助城鎮(zhèn)化的紅利，過去的二十多年還是以住宅為主，95%還是住宅開發(fā)商，下一步怎么樣和教育融合，怎么樣和科技融合，怎么樣和文化旅游融合，怎么樣和商業(yè)融合，甚至怎么樣和體育融合，這都是我們需要思考的一些問題，最終的目的，是希望和這些東西融合之后，把自己有一個單一的住宅開發(fā)商通過融合之后變成一個新型生活方式服務(wù)商來迎接這種消費升級和需求多元這樣一個大的中國社會變化。過去很貧困，現(xiàn)在進入中等收入階段之后，大家消費在升級，作為一個開發(fā)商怎么迎接這個升級?也就是把自己從單一的住宅產(chǎn)品提供商變成新型生活方式服務(wù)商，這個過程轉(zhuǎn)起來也很痛苦，也很漫長，也不會一蹴而就，作為我們來講，還需要三年時間完成這個新型生活方式服務(wù)商的初級模式，大概還需要三年的時間。
左暉：謝謝，剛好這個問題也特別想請教一下葆森主席，今天很多像文化地產(chǎn)，包括剛剛說的體育、旅游等等，一說到這些事情的時候，總有一些人去提一個問題，說你說來說去還是做地產(chǎn)?是不是還是去圈地，你的方式是不是還是這樣的?當(dāng)然我知道我們今天整個的房地產(chǎn)未來的發(fā)展方式，我們都會發(fā)生很大的變化，換句話說，其實我們賺錢的方式發(fā)生了一些根本性的變化，但是我想可能今天正好借這個機會請教一下葆森主席，區(qū)別到底是什么?不管是文化地產(chǎn)還是特色小鎮(zhèn)、旅游、養(yǎng)老等等，這些跟過去未來到底是一個什么樣本質(zhì)性的差異?
胡葆森：據(jù)我觀察，現(xiàn)在地產(chǎn)商開始做小鎮(zhèn)，像剛才王總說的，他做的那個小鎮(zhèn)我也去過，都算是起步比較早的，意識比較早。地產(chǎn)商做小鎮(zhèn)大概有兩種心態(tài)，一種還是為了拿地，用做小鎮(zhèn)的概念，不論是做體育小鎮(zhèn)還是文化小鎮(zhèn)，還是為了圈地，把小鎮(zhèn)作為拿地的一個手段，我覺得這是一批人，另外一種，確實像王總是文化人，確實有這種文化情懷，但是現(xiàn)在實際上還有一種，大慶總也提到這個問題，包括田總也提到這個問題，包括我們自己，其實對我們這種上市公司來講，做小鎮(zhèn)，做十個八個沒有意義，只能是從轉(zhuǎn)型上思考這個問題才有意義，比如你最后做了一個小鎮(zhèn)，這個小鎮(zhèn)的經(jīng)營模式一定不是把里面的房子賣掉了，從投資的角度能不能用眾籌的模式，最后內(nèi)容的模式，能不能也是用一種眾籌的方式內(nèi)容具像化、定型，從未來經(jīng)營的模式上，你自己是個業(yè)主，我自己總結(jié)出來，你最多的時候既是一個投資者，又是一個消費者，同時你還是這個小鎮(zhèn)里面的某一個院子你不住的時候，你住了100天，另外250天委托經(jīng)營機構(gòu)往外經(jīng)營的時候，你還成了一個營銷傳播者，你是一個多重身份的，你既是其中一個院子的業(yè)主，同時還是一個消費者，同時還是一個傳播者、銷售者，用這種方式承擔(dān)了多重角色，實際上這個東西對開發(fā)商來講什么意義?一個小鎮(zhèn)沒有多大意義的，比如講我的計劃可能需要十年或者更長時間，我在河南做100個小鎮(zhèn)，我做100個小鎮(zhèn)的時候，相當(dāng)于開了100個度假酒店，每一個村子有一個固定的消費者，業(yè)主肯定是固定消費者，另外的時候，他消費了三分之一，另外三分之二，我們幫他經(jīng)營出去了，對我來講，對我酒店管理公司來講，等于開了100間酒店，所以在那個時候，這個板塊的業(yè)務(wù)就變成了一個新的商業(yè)模式下的地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的一部分。
左暉：同時有一些公共效益和網(wǎng)絡(luò)效益。
胡葆森：比如說一個村子200戶，一戶150平米，就是3萬平米，就按3萬平米一個村，100個村子就是300萬平米，300萬平方米的存量物業(yè)就變成新的運營方式和商業(yè)模式，所以地產(chǎn)商思考這些問題，不同的階段意圖不一樣，一開始和終點的需求不一樣，我看到了現(xiàn)在在業(yè)界關(guān)于小鎮(zhèn)熱點的話題，我都覺得有點過熱了，大家有不同的心態(tài)。作為我們來講，我們思考的是最后這種，是希望作為一個規(guī)模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一部分，但是我的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不光是小鎮(zhèn)，王總講的農(nóng)業(yè)，我已經(jīng)有四個綠色基地了，我這個綠色基地就是一產(chǎn)+二產(chǎn)+三產(chǎn)，現(xiàn)在有一種新的概念該是六產(chǎn)，就是一產(chǎn)+二產(chǎn)+三產(chǎn)，既有農(nóng)業(yè)種植，同時還有二產(chǎn)，我從荷蘭引進花的技術(shù)，當(dāng)然還有三產(chǎn)。我1號基地5000畝，有500畝近來用地，其中一個小鎮(zhèn)建在這里面，解決了現(xiàn)在從業(yè)項目的居住功能，我里面還有大食堂，還有供旅游用的，大食堂覆蓋了幾百平方公里，在許昌，周口人、漯河人都去那里，去年這個大食堂一個月有一百多萬的營業(yè)額，這個基地我已經(jīng)有了四個，最近這幾天，2號基地就開始營業(yè)了，在鶴壁，覆蓋整個豫北，3號在豫東，4號基地在豫西，我希望河南的東西南北中建五個基地，這又是我轉(zhuǎn)型的一部分。
剛才田總講的，最后是圍繞著你的房地產(chǎn)主干傳統(tǒng)企業(yè)，最后變成一個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，這里面跟你發(fā)生關(guān)系所謂的人，不光是業(yè)主，你的生活、家長、球迷、你商場里面的租客，慢慢變成跟你有多重關(guān)系，既是你的業(yè)主，又是你的球迷，又是你學(xué)生家長，又是你某一個項目投資合作者，等等，建業(yè)已經(jīng)有25年了，五年之后我大的生態(tài)系統(tǒng)可能就成型了，大概就是這樣一個探索。
胡葆森：其實我覺得我們做企業(yè)的，你說不應(yīng)該關(guān)注宏觀的東西也不對，但關(guān)注的太多了也不對，關(guān)注太多都天天聽各種論壇去了，都沒人關(guān)注自己企業(yè)內(nèi)部的事情，其實有些事情，說這些數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)跟自己有什么關(guān)系呢?作為企業(yè)來講，自己應(yīng)該不斷的反思，不斷的創(chuàng)新，不斷的研究客戶的需求，把眼前的事情，每一件事情做好，無論發(fā)生什么樣的不確定，發(fā)生什么的變化，你都可以生存，所以我覺得企業(yè)更重要的是把自己的心態(tài)聚焦在自己企業(yè)怎么樣適應(yīng)未來的不確定這個問題上。
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