“中國房地產(chǎn)交易量已至頂峰，2014年將出現(xiàn)成交面積的拐點。房地產(chǎn)行業(yè)會迎來一波三年左右的下行調(diào)整周期，行業(yè)會發(fā)生顯著的調(diào)整和洗牌。我預(yù)計：中國三分之一的房地產(chǎn)企業(yè)將會退出這個行業(yè)。”6月13日，朗詩集團(tuán)董事長田明在中國企業(yè)家俱樂部主辦的中國綠公司圓桌會上說。
田明認(rèn)為，未來十年，中國房地產(chǎn)業(yè)的玩兒法將發(fā)生變化，今后每個企業(yè)都要有自己的獨門絕活兒才能在市場上存活下來。朗詩則正在通過業(yè)務(wù)縱向多元化和輕資產(chǎn)運營模式來降低經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)對長期下行周期的影響。他還透露，市場下行后，朗詩原則上將不再做“單打一”的項目，而隨著越來越多的開發(fā)商遭遇生存壓力，朗詩將大力開展“小股操盤”項目，發(fā)揮朗詩的產(chǎn)品、技術(shù)優(yōu)勢，既能獲得資本投資的收益，又能獲得技術(shù)服務(wù)和管理輸出的收益。
以下為田明的發(fā)言節(jié)選(未經(jīng)本人審閱，標(biāo)題為編者所加)：
田明：中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的"黃金十年"已經(jīng)過去，對于這一點大家已經(jīng)形成了普遍共識，至少在房地產(chǎn)行業(yè)里面，主流地產(chǎn)商都認(rèn)為黃金十年過去了。
同時，面對洶涌的互聯(lián)網(wǎng)浪潮，眾多傳統(tǒng)行業(yè)承受著巨大的沖擊，很多人懷疑房地產(chǎn)會不會成為下一個被互聯(lián)網(wǎng)顛覆的行業(yè)。我覺得房地產(chǎn)業(yè)不會被顛覆，因為移動互聯(lián)網(wǎng)再發(fā)達(dá)，人也不能住到網(wǎng)上去。自從人類的祖先從樹上搬到地上，就有了"房地產(chǎn)"。今后只要人類還住在地球上，還有居住的需求，房地產(chǎn)業(yè)就將長期存在。只是行業(yè)將有可能不再增長，市場規(guī)模也會逐漸萎縮。
依據(jù)對中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)增速等基本面的判斷，中國樓市依然有很長的路。支撐樓市發(fā)展的動力依然存在，中國樓市不太可能出現(xiàn)斷崖式的急劇下跌，會出現(xiàn)兩到三年的深度調(diào)整，然后在新的數(shù)量級上達(dá)成均衡。我的依據(jù)有兩條：
第一，中國有一個強勢的政府，包括中央政府和地方政府，他們出于自身利益都不希望房地產(chǎn)行業(yè)大跌，所以盡管可能不愿意，也沒有能力再去搞4萬億大規(guī)模的強刺激，但政府還是會不停地用各種方式維護(hù)自己的利益，防止房地產(chǎn)下滑太快。這個會起到一定的作用，更主要的是中國住宅的有效需求還是比較高的。
2013年，我們國家房地產(chǎn)住宅銷售收入是8.1萬億元，銷售了13億平方米的房屋，這個指標(biāo)非常高了。未來幾年，我們測算房地產(chǎn)住宅銷售收入應(yīng)該是在 13億到11億元之間波動，一邊波動，一邊逐步地向下走。也就是說，中國的房地產(chǎn)業(yè)將迎來一次拐點。我是支持拐點論的。但是，未來也不會跌得太厲害，即使是11億元這樣的成交量，依然是挺大的數(shù)字。
2012年我在日本的時候，他們的"結(jié)合住宅"銷售了75萬套，我問他們哪一年的銷量最高，他們說是1991年，賣了252萬套，后來逐步下滑，降到75萬套，一共用了20年時間。中國也會往這個方向走，但是會比較漫長。我估計后面幾年，暫且按8-10年算，中國房地產(chǎn)業(yè)會越過頂峰，在高位上盤走，我更愿意把這樣的時代叫"白銀十年"：
首先，城市化速度放緩。
城鎮(zhèn)化被本屆政府寄予了厚望，被視為推動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力。我們對于這一問題應(yīng)謹(jǐn)慎看待。我們認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，而不是手段;城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化，城鎮(zhèn)化首先有產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)的形成，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，然后才有房地產(chǎn)，很多地方一味的追求房地產(chǎn)化，沒有就業(yè)，沒有服務(wù)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)的聚集，將會導(dǎo)致越來越多像鄂爾多斯這樣的鬼城出現(xiàn)。
中國很多三、四線城市將城鎮(zhèn)化理解為房地產(chǎn)化。其實那些三、四線城市的人口每年是負(fù)增長，市場容量小，沒有產(chǎn)業(yè)和人口的集聚，幾個大地產(chǎn)商開發(fā)后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的存貨五、六年都賣不完，很多開發(fā)商兵敗三、四線，就是這個原因。
相對于發(fā)達(dá)國家65%-70%的城市化水平，中國的城市化率仍然較低--2013年中國的城市化率為53.7%，按照每年1%-1.5%的增長率來看，達(dá)到發(fā)達(dá)國家成熟期第一期的城市化水平用不了10年的時間，這為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了潛在的需求。但是，事實也不像我們推測得如此樂觀。
有數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)開始放緩。2013年，中國的城鎮(zhèn)化率僅提高了1.16%，創(chuàng)出了1996年以來的最慢增長速度(2008年全球金融危機期間除外)。2013年城鎮(zhèn)人口數(shù)量僅增長了2.7%，是1996年以來最低增速，并且遠(yuǎn)低于2000-2010年4%的年平均增速。城市化進(jìn)程在未來幾年內(nèi)將有可能持續(xù)放緩。
第二，人口結(jié)構(gòu)老齡化是影響住房需求的另一個不利因素。
25-50歲是市場上的購房主力人群，50歲以上的購房人群在市場上已經(jīng)越來越少，25歲以下買房的也不普遍。由于中國長期實行計劃生育政策，就導(dǎo)致出現(xiàn)"低出生、低死亡、低增長"，勞動年齡人口比重逐年下降，人口老齡化程度則不斷提高。
2012年，中國勞動年齡人口比重首次下降，勞動力人口減少了345萬;2013年，勞動年齡人口又進(jìn)一步減少227萬。一方面，中國的總?cè)丝跀?shù)字在增長，另一方面，有效的勞動人口在下降。這一趨勢在未來數(shù)年還將持續(xù)。人口紅利的拐點已經(jīng)到來，支撐中國房地產(chǎn)市場增長的有效住房需求將不斷萎縮。
第三，經(jīng)濟(jì)增速放緩，居民購買力降低。
從改革開放到2011年，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)保持了連續(xù)30多年，每年10%以上的高速增長，這已經(jīng)創(chuàng)造了世界發(fā)展史上的奇跡。這一階段，居民收入在快速增長，也增強了居民的房屋購買能力。但是那種大量資源投入、大量資源消耗的經(jīng)濟(jì)增長模式難以為繼，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度也將逐步放緩。受整體經(jīng)濟(jì)的影響，居民收入的增長得不到保證，也將減少對房地產(chǎn)的有效需求。
未來十年，中國房地產(chǎn)業(yè)將維持高位盤整，然后逐步下滑，行業(yè)將進(jìn)入高位上的下行周期。
房地產(chǎn)行業(yè)以前的日子太好過了，"圈地-融資-賺錢-再圈地"的模式被無數(shù)次復(fù)制。在過去的黃金十年里，房地產(chǎn)業(yè)比的是誰的膽子大，是"膽大為王"時代，在任何時點上拼命拿地都沒事兒，因為增長的空間非常大，哪怕你借款成本高，過個兩年、三年，回頭一看，后面的土地價格又漲上去了，總是劃得來的。所以"膽大的人"成了贏家。
現(xiàn)在中國房地產(chǎn)那些大佬們都是膽大的人，但是一些膽大的人已經(jīng)開始隕落了，或者是在走下坡路?；旧宵S金十年可以對行業(yè)有這么一種描述：不管什么樣的房子，只要開發(fā)出來，總能賣出去。這就導(dǎo)致浮躁的心態(tài)充斥著整個行業(yè)，火爆的市場讓創(chuàng)新失去意義。
接下來的十年，房地產(chǎn)業(yè)玩兒法將會發(fā)生變化，"膽大為王"的時代結(jié)束，跑馬圈地的時代結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)將回歸一個正常的行業(yè)，行業(yè)的集中度會越來越高，以后中國房地產(chǎn)業(yè)前50強、20強、10強，在市場上的份額比例會逐步提高。100強以外的企業(yè)基本上會被邊緣化，甚至50強以外的企業(yè)也將被擠出主流區(qū)域。
現(xiàn)在的形勢對于大型地產(chǎn)商、中型地產(chǎn)商或者小型地產(chǎn)商都有機會，也有風(fēng)險。今后的競爭將越來越激烈，每個企業(yè)都要有自己的獨門絕活兒才能在市場上存活下來。要么你的規(guī)模大，要么你的融資渠道通暢、成本低，要么你的財務(wù)謹(jǐn)慎、杠桿低、風(fēng)險小，要么你有差異化的產(chǎn)品或者差異化的經(jīng)營模式?？偠灾?，無論是大、中、小企業(yè)，都要有自己的特點，以后才能更好地活下來。
我們預(yù)測，假如中央政府不采取寬松的貨幣政策的話，到今年第四季度，我們會看到更多的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將出現(xiàn)問題，為了保命，他們會降價促銷--以降價來換交易量，換現(xiàn)金收入，會出現(xiàn)很多企業(yè)資金鏈斷裂，并購也將隨之而來。未來兩三年，這將是一個很普遍的趨勢。
2013年又是中國房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的一年，全國全年實現(xiàn)商品房銷售面積13億平方米，銷售額8.1萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資8.6萬億元，房產(chǎn)、土地市場呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。但是，這一情況并沒有延續(xù)到2014年。相反，市場急轉(zhuǎn)直下，這次的急轉(zhuǎn)直下不同于以往，以往是政府發(fā)現(xiàn)房價過高，采取各種手段調(diào)控，但這次是市場自主的調(diào)整，由供求關(guān)系基本面決定的。
2014年前5個月，主要城市樓市成交量出現(xiàn)同比 30%-50%的下滑，一向堅挺的一線城市下滑速度超過了二、三線城市，這點與日本當(dāng)年的景象一樣。當(dāng)年有多少專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家都說東京的房地產(chǎn)沒有問題，因為日本人口眾多，土地小，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，日本人喜歡買房，都說沒問題，結(jié)果有問題的時候日本的房價下跌了70%。
2013年，中國城市人均居住面積已經(jīng)達(dá)到30.6平方米，中國供應(yīng)過剩的局面實際上更加嚴(yán)重，因為其中有超過10%的人口是外來務(wù)工人員，他們占有的住房資源非常少，剔除這一部分因素后，2013年城市戶籍人口人均居住面積將達(dá)到36.8平米。
這個數(shù)字已經(jīng)不低了，達(dá)到了發(fā)達(dá)國家中等水平，比日本當(dāng)年出現(xiàn)房災(zāi)時的面積還要高。房地產(chǎn)的問題，從本質(zhì)上講，是供應(yīng)過剩的問題。即使按照50%的人口是城鎮(zhèn)人口來算的話，2013年，中國每個城鎮(zhèn)人口的人均住宅增長了2平方米，你覺得這個游戲可以持續(xù)嗎?持續(xù)不下去的。數(shù)字不會漲到天上去。
2013年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.6萬億元，占GDP比重高達(dá)15%。日本的房地產(chǎn)泡沫破滅時，房地產(chǎn)投資占GDP比重也不過是9%。
所以，我們的結(jié)論是：中國房地產(chǎn)交易量已至頂峰，2014年將出現(xiàn)成交面積的拐點。房地產(chǎn)行業(yè)會迎來一波三年左右的下行調(diào)整周期，行業(yè)會發(fā)生顯著的調(diào)整和洗牌。我預(yù)計：中國三分之一的房地產(chǎn)企業(yè)將會退出這個行業(yè)。
朗詩的應(yīng)對之道
基于對中國房地產(chǎn)形勢中長期的判斷，以及朗詩自身稟賦條件的變化，我們未雨綢繆，于2012年啟動了新一輪的戰(zhàn)略規(guī)劃：計劃用十年左右的時間，將朗詩從一家具有綠色科技特色的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為以綠建科技能力為核心，集綠色科技服務(wù)、綠色地產(chǎn)開發(fā)、綠色養(yǎng)老以及綠色金融服務(wù)為主要內(nèi)容的綠色集團(tuán)公司。通過業(yè)務(wù)縱向多元化和輕資產(chǎn)運營模式降低經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)對長期下行周期的影響。
針對今年以來的這一波市場下滑調(diào)整，根據(jù)對形勢的分析，朗詩做了充分的準(zhǔn)備和應(yīng)對。短期應(yīng)急措施，例如增持現(xiàn)金。一方面加強銷售，加速回款回籠資金，這時候不要戀戰(zhàn)，要采取各種方式促銷，回籠現(xiàn)金才是最重要的。
另一方面，調(diào)整優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。過去朗詩上市不是上市公司(2013年朗詩在香港借殼上市)，同時受國家宏觀調(diào)控的影響，我們的債務(wù)結(jié)構(gòu)是兩種，一種是" 開發(fā)貸"，朗詩的項目"開發(fā)貸"一般只用一年半。另外一種是信托，這個成本相對高一點，但平均下來一般也在一年到兩年之間。
根據(jù)這樣的情況，朗詩調(diào)整了債務(wù)結(jié)構(gòu)，把成本高的貸款還掉，把時間已經(jīng)比較長的貸款還掉，建立新的負(fù)債關(guān)系，然后利用香港上市公司發(fā)一些長期的企業(yè)債券，比如3-5年，跨過這一輪行業(yè)周期。如果在未來兩三年里，總是不停地這一筆貸款到期了，那一筆信托到期了，再趕上銷售形勢不好，融資環(huán)境也不好，那時候企業(yè)的現(xiàn)金壓力就會比較大。所以我們提前采取措施，對債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整：把舊的調(diào)成新的，把高的調(diào)成低的，把短的調(diào)成長的，以最佳的債務(wù)結(jié)構(gòu)迎接可能的長期的調(diào)整。
另外，是在經(jīng)營上"以銷定產(chǎn)"。因為房地產(chǎn)企業(yè)拿地后，通常分期分批進(jìn)行建設(shè)、銷售的，所以我們要根據(jù)自己的銷售情況決定下一步的開發(fā)、投資力度，實際上就是從現(xiàn)金流來做判斷，如果銷售情況良好，資金回收充裕，那我們就會做新的投資，開展新的銷售。最終目的還是要確保公司以充裕的現(xiàn)金流安全地度過冬天。
由于市場下滑，我們預(yù)計土地市場的成交價格將會下跌，地方政府扛一段時間之后，出于財務(wù)壓力，可能會調(diào)低土地轉(zhuǎn)讓價格，市場上也不會瘋搶土地，所以后面會有機會拿到一些便宜的土地。當(dāng)然更有價值的事情是一些公司遇到資金壓力，優(yōu)勢企業(yè)就要在冬天開展收購。
在經(jīng)營策略方面，朗詩將做如下調(diào)整：
第一，將房地產(chǎn)的重資產(chǎn)運營模式想方設(shè)法"變輕"?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都說自己要做"輕資產(chǎn)"，但是有些企業(yè)的做法我看不太明白。
朗詩做"輕資產(chǎn)"，是想利用我們產(chǎn)品的技術(shù)、溢價能力，市場好的時候，每個開發(fā)商都很牛。市場不好的時候，一些開發(fā)商把地拿在手里卻不知道做什么產(chǎn)品，就算做了賣不掉，借錢也借不到，他就開始慌了。這種時候，我們?nèi)ジ劊窗秧椖哭D(zhuǎn)給我，要么我出一些股份，我們綁在一起做，朗詩來操盤。
如果這樣的話，朗詩將會出現(xiàn)大量的"小股操盤"的項目，當(dāng)然做的都還是朗詩在市場上比較暢銷的、具有差異化的產(chǎn)品。
同時，朗詩以后將原則不再做"單打一"的項目。以前開發(fā)商都是一下花10幾億元拿地，然后自己開發(fā)，不跟別人人合作。以后朗詩將放棄這種模式，而是采取別人拿地我去參股，我拿了地別人來參股，我們會找各種類型的(合作方)，例如有錢的，有資源的，有地的，或者是開發(fā)商同行進(jìn)行合作。朗詩想方設(shè)法要提高的，就是自己的操盤數(shù)量、面積。
同時，即使在產(chǎn)權(quán)層面沒有合作，朗詩也可以向其他建設(shè)商或者開發(fā)商提供技術(shù)服務(wù)和待建定制服務(wù)。我研究過日本幾家發(fā)展得比較好的房地產(chǎn)企業(yè)。在日本的房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫以后，依然還是有幾家優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)活著，我研究了他們是"過冬"的方式。原因是他們在市場好的時候加強了產(chǎn)品和技術(shù)的研究，同時在經(jīng)營模式上多種多樣，做了當(dāng)時很多上市房地產(chǎn)公司不愿意干的事情，例如幫別人做待建，就是其他有錢人要建房子，他們?yōu)槿思姨峁┓?wù)，賺點技術(shù)服務(wù)費。在房地產(chǎn)市場特別好的時候，主流地產(chǎn)商是看不上這個事情的。此外，他們還做了定制服務(wù)等。就是因為他們當(dāng)時做了這些業(yè)務(wù)，因此當(dāng)房地產(chǎn)市場下滑時，他們就生存下來了。
所以我說，如果房地產(chǎn)行業(yè)真的要迎來三年為周期的一次調(diào)整的話，上市公司會很危險，因為迫于業(yè)績壓力，他們要拼命買地，停不下來。有些不上市的企業(yè)，沒有資本市場的壓力，倒是死不掉。
日本和臺灣的經(jīng)驗顯示，在真正的房地產(chǎn)長期調(diào)整中，死掉的上市公司一點都不少。過去大家總是說"強者恒強"，其實"強"跟"大"是兩碼事。我了解到一些所謂的大企業(yè)，看過他們的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、銷售情況和經(jīng)營布局，假如這個市場持續(xù)惡化，我認(rèn)為他們有危險。就像綠城，在2011年以前，沒有人認(rèn)為排在前十位的綠城產(chǎn)品品質(zhì)那么好，會有問題。其實任何企業(yè)在市場中，都是汪洋大海里的一葉小舟。
近兩年，朗詩正在逐步在改變自己的盈利模式，以前我們就是一個重資產(chǎn)的企業(yè)盈利模式:投資-回報。現(xiàn)在朗詩希望除了投資收益，還會有服務(wù)收入--通過輕資產(chǎn)的方式獲得收益。這些舉措既是對短期形勢的應(yīng)對，也是我們面向未來的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之舉。
朗詩開展這些業(yè)務(wù)具有一定優(yōu)勢：產(chǎn)品、技術(shù)有差異化的特色，在市場上具有較強的溢價能力。十多年的發(fā)展，朗詩建立了良好的品牌和市場口碑，但是困難也是顯著的：朗詩在管理體系、人力資源和團(tuán)隊建設(shè)、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化等方面將面臨巨大的挑戰(zhàn)。因為做一個合作項目，就等于將一個項目變成了兩個項目，假如一個小股操盤項目我們是出資20%，80%的股份是別人的，那么就要將做1個項目的團(tuán)隊分到5個項目里去，如果是做待建或者技術(shù)服務(wù)，那么朗詩就要有更多的投入和儲備。所以朗詩的技術(shù)體系、人力資源、管理都會面臨挑戰(zhàn)。沒有金剛鉆，是攬不了"輕資產(chǎn)"這個瓷器活的。
隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢以及社會環(huán)境的變化，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險被不斷放大，為了分散風(fēng)險，朗詩開展了一定比例的對海外房地產(chǎn)市場的投資。目前朗詩在美國和歐洲都有一些房地產(chǎn)投資項目，尤其是在美國，朗詩買地就花了1億多美金。
很奇怪是一件事是，我本來是對美國的房地產(chǎn)項目收益測算做研究，但得出的結(jié)果卻是中國的房地產(chǎn)泡沫很嚴(yán)重。
我們在洛杉磯、舊金山、紐約都投資了房地產(chǎn)項住宅項目，我發(fā)現(xiàn)：同地段可比地價，美國的項目低于中國，可比的房價也低于中國。當(dāng)然，地價跟房價的比例關(guān)系，美國也低于我們。在美國，地價一般只占到房價的20%-30%，很好的地段也不過就是30%或者多一點。但在中國，像北京、上海這種大城市，地段稍微好一點，地價都占到房價40%、50%甚至是60%，這反映了市場的泡沫程度。就像任志強講的，"你們不是買不起那個房，是買不起房下面的地"。
另外，我對美國這幾個項目進(jìn)行過測算，它的銷售利潤率等指標(biāo)都比在國內(nèi)投資模型的控制指標(biāo)要優(yōu)越得多。當(dāng)然，今天中國很多企業(yè)都到海外做投資，我認(rèn)為，做一定的資產(chǎn)配置，分散一下風(fēng)險是可以的，但是中國的房地產(chǎn)絕無可能在海外獲得跟國內(nèi)一樣的新天地。中國房地產(chǎn)企業(yè)的主要市場一定是在中國，會跟著中國的市場變化，海外只是一個補充，不可能以后美國、歐洲的房地產(chǎn)全是中國人在，絕沒這種可能。（來源：中國企業(yè)家俱樂部，馮嘉雪整理）
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